北京楼市:共有产权的这些坑一定要看清切勿盲

2021-11-04 23:38没有了 |下一篇

  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:基本情况:男方有一朝阳区尚东阁四十多平房,购于2017年,房价降了不少,有,中介说卖掉能到手90万。现在将结婚,想在婚前用女方首套首贷资格换一大点房子。目前两人均在亦庄工作,计划选在亦庄(或通州)。 方案一:在亦庄摇号购买共有产权房,首付需要九十多万,目前手头有六十万,尚需借30万。该方案前提需摇到房子,共有产权房大概一年多能拿到房本。保留原朝阳区的房子。因户口放置需要所以不能先卖掉原朝阳区的房子。 该方案一人付首付和还房贷压力大。房后续不确定有没有其他影响。目前共有产权房位置居住上班等方便。 方案二:卖掉原朝阳区房子,在亦庄(或通州)购买二手房。计划购买均价3.5-4万,首付一百多万的房子。购买二手房的话需考虑自住上班方便,后续几年孩子上学方便。希望周边有学校,生活方便。不要太旧 公司周边小区有:泰河园,鹿海园、南海家园等,网上看在售房较少,回迁房多。附近新房价格高,买不起……亦庄附周边据说不错,不是很了解,附近有合适小区推荐吗。稍远点看到过“米拉”小镇,上班不是很方便,具体不是很了解。米拉小镇 小区在售房很多,这为什么? 能说明该小区有什么缺点吗? 马驹桥怎么样? 请问:朝阳尚东阁房子还能涨上来吗?现在卖是否合适?亦庄的话哪些小区合适?通州也可以考虑。或者房姐有别的更好方案?小白诚心求教,请房姐指点,多谢!!!

  回答:1. 共有产权房是坑, 共有产权房 不是房子,产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半,剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房,产权风险敞口太大。 2. 考虑居住质量可以看看亦庄北岸的正规一居室,品质还可以。你们的预算考虑亦庄附的学区可以看下 梅园小区、听涛雅苑 ,当然居住品质肯定会下降 3. 米拉因为总价低属于上车盘, 市场也比较活跃,小区有两栋楼是70年住宅,其余是商业,住宅有60平米的一居室,70到90平米两居室。就是位置偏了一点离但有地铁 ,没有什么硬伤 做为上车盘可以选择 4. 尚东阁价格已经跌到底了 没有下跌空间了 ,不过最近三年跌幅有点狠,管庄商圈已经快恢复到三年前的水平,尚东阁整体跌幅任然达到20%,主要原因是之前的次新溢价过高,上车盘的品质是不值钱的,所以贬值速度很快。

  提问:你好!孩子刚上高中,想买海淀北京育英学校万寿路校区附近,早高峰开车20分钟以内能到的房子。一家三口,偶尔有一到两个老人来住,所以最好是两卫的三居,或者能改成舒服的三居的两居也行。预算650-750之间,可全款,不考虑学区。小区环境最好好一些,或者内部环境一般但很近就有小公园的。生活便利。这个预算在附近买个好小区感觉比较困难,最远看过了长安新城、大成郡、四环里的第七街区(中堂)、碧森里、定慧福里、玉海园、恩济庄46号院等。之前也看了天鸿美域、建邦枫景等,但考虑太远放弃了。具体感觉如下:1、第七街区:小区环境好,能买个大点的两居,但感觉周边配套似乎不太方便。2、长安新城能买三居,小区环境凑合,开车超过了20分钟。旁边的大成郡小区不错,但这个价位只能买两居改三居,而且是朝向非常不好的,这片感觉生活比较方便。3、玉海园:生活还算方便,但小区感觉有点乱,楼的质量也很一般,这个区域似乎还经常有飞机飞过。4、定慧福里:上学很方便很近,但小区外部环境很乱,价位偏高。5、兰德华庭,只能买小两居,紧邻地铁,但离学校略远。5、西翠路南边今日家园:周边环境很乱,小区户型也比较差,但上学非常方便。中介也推荐了附近的一些老房子,得房率挺高,但是没有电梯比较难接受,这种房子是否也可以考虑。 麻烦请您给个建议,这些该如何选,希望房子能保值增值,如果房价涨了属于能跟得上的,孩子大学后可以考虑卖掉或者出租。谢谢!

  回答:没有完全匹配的标的,建议牺牲户型选择大成郡,这个小区,位置比好,小区品质不错,低密度,备选建议第七街区 。这两个跟上大盘都没有问题

  提问:新人首问:我的情况基本如下: 1、数量:算二套,外地有记录(秦皇岛),2013年买入后基本未升值; 2、资金:手上加上借款首付有230万,月度还款能力在1.5万左右; 3、家庭情况:大宝5岁,明年上小学;二宝四个月,我在三元桥上班,目前在劲松附近租房 4、目前因秦皇岛升值较慢,我打算将它卖掉,将首付凑到300万在北京或者天津置业。但是也有几点比较纠结,想咨询房姐。 问题一: 秦皇岛是否值得继续持有? 问题二: 如果在北京买套房,比较纠结是买新房还是二手房。①如果买新房打算买亦庄新开楼盘臻珑府,融创壹号,但是这两个楼房交房比较晚,赶不上大宝上小学了。这样的话,我们就还得继续在朝阳租房满足孩子上学的问题。但是我们就要同时负担房租以及房贷,压力比较大。②如果买二手房,既要满足自住,又要满足大宝上小学,还要离三元桥不太远,还得兼顾保值升值的问题,目前不知道300万的首付预算可以买到哪里? 问题三: 如果在北京买房,六年后孩子将上初中,我们打算初中在天津上。这样在北京持有五六年,升值的空间有多大?是否值得这么折腾?还是直接买到天津,这六年继续在北京租房? 盼回复,感谢房姐!

  回答:1. 秦皇岛尽快出掉,没有长持价值, 投资旅游地产只能靠租金回血,房产增值收益非常低 2. 二手适合你的情况 ,芍药居(附),慧忠里(朝外),安慧北里X园(陈经纶嘉铭校区)。 3. 学区房肯定不如投资盘稳健。另外一种思路就是租房上学+投资盘(可以看看朝青、石佛营)。5-6年收益不会差,但租房上学派位很靠后,会有点小风险

  回答:国风美唐综合兼容性更强,在它的刚需段位最能打。 缺点是回龙观区域次新价格都涨了一些。 其次是公园悦府,要选好户型。 紫金新干线,二期相对好,缺点是离地铁略远,同样500万左右总价还有新龙城,融泽家园竞争。

  提问:房姐您好,我们现在住东坝建筑面积80平米两居室,孩子快一岁了,所以想换个环境好的,位置好一些,面积大一些的改善房,最好为120-140平米三居。学区能有最好但目前先不强求。目前现有住房卖掉后加上手里现金共有800W,住房公积金可贷60W,二套。我们目标不想买超过950的房子,因为不想背太多债。我们只看东边,目前看了朝青和百子湾,朝青珠江,华纺易城,天鹅湾都看了,珠江的问题是物业和2+1户型一般,华纺900左右的房子问题是楼层或者装修一般,因为有孩子,没法再大装修。天鹅湾是得房率太低了,百子湾没细看过,因为觉得那边有点乱。想听听您对朝青和朝阳楼盘的推荐。还有就是想问问您,按照我们的现状,假设房子金额950W,我们怎么还款是比较合理的资金配置?是能贷多少贷多少吗?谢谢您。

  回答:1. 不要孤立的看,选择的前提是投资的标的物正确,本身有良好的涨幅。 这样一来,杠杆的乘数,就是利润的乘数。 如果投资选筹的标的物错误,涨幅低于持有的成本,包括的利息,那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手,我们俗称优化选筹。 选筹正确,利润是正数,所以尽力; 2. 选筹上建议看看双井板块,例如 珠江帝景、首城国际 都带不错的学区,自住也合适

  提问:新人首问!房姐好!非常感谢这个星球。本人买房小白一枚,在丰台方庄地段工作,男朋友工作区域不稳定,大概率在在东单、复兴门一带,现在准备买婚房,首付200万左右,自住加保值需求。几个困惑:1、新房还是二手房?2、新房限竞房还是普通商品房?二手房还没有看过,之前关注了方庄附近的二手房,一是觉得可能还会跌,二是感觉税费中介费房屋坑比较多。新房因为看了几个限竞房新楼盘看了亦庄的臻珑府、融创亦庄一号、禧瑞天著(主要看中17号线,离方庄地铁方便),又看了旧宫的洺悦湾,现在在不知道是选择亦庄附近还是旧宫站了。亦庄那未来产业说更好,还有个建华实验学校,旧宫这毕竟五环内,一二手倒挂感觉未来置换二套不会亏啥的,但是附近没啥产业,人员区域据说比较乱,也不知道咋样。3、有没有更适合的区域的盘推荐一下,比如瀛海、郭公庄丰台科技园地段是否适合我这种自主加保值的需求呢?求指导~非常感谢您!

  回答:你的情况如果能长持5年以上限竞房可以考虑的,新盘适合低首付上车,能拉高杠杆,方庄主要是板块固化,未来规划发展没什么预期。旧宫未来将成为亦庄新城主要的城市配套区,兼具主要的商业、商务服务功能,现在还需要大力整改才有戏,潜力上亦庄更好,你看的这几个新盘可以入。还有中海 中海寰宇时代也还可以。详细选筹方案见知识星球内《北京选筹指南》

  提问:房姐好: 我家女儿还有一个北京指标,不是刚需买房,计划600万内够一套房子,家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万(限竟房),筑华年的85平也要600万左右!……还有看了一个展览路的65平92年的580万!……烦请房姐,给个建议!……除去这三个地外,600万内,你️好的建议吗?(可以不看区域) 谢谢

  回答:你好,限竟房9年左右才能变现,如果你买来投资,时间太久了,很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎,其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的,但绝对品质也说的过去。 如果是自住,这几个盘都不赖,但是考虑投资,其实有更好的选择。 总价600万以内,比较推荐朝青板块

  提问:房姐,现在有两套按揭的房子,刚好够月供生活。怎么才能突破第三套?没有什么余钱,怎么弄首付?再买的话负债过高也有问题,按揭也要四五成。求房姐解惑

  回答:你现在的首付有多少 两套房产,小区,面积,市值,剩余的负债 这些情况我不知道,也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流,负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质,每一套都要贷足7成或以上

  提问:房姐您好!新人提问!我目前已有一套北京十里堡城市广场大3居,目前不考虑孩子学区,在私立学校上学。林肯公园商住房小2居一套(190-200万)。将来7-8年后单位公司会搬到大兴生物医药基地附近,想先购一第二套住房,地点在大兴即可给父母住,将来也能自住。二套只能有80-100万,父母超过70岁,无法接力贷。我现在想卖掉商住,换一套大兴南中轴附近大兴金茂悦的限竟房总价400万左右,但林肯现在的价格很低,我们需要亏20万才能卖出。问题:1-您觉得大兴金茂悦的房子升值潜力吗,怎么样?2-我们是否需要卖掉商住的房子,还是自己筹集首付?林肯公园商住房还有持有价值吗?3-还有方案可以解决目前问题吗?4-另外大兴金茂悦的一层下跃目前价格实惠仅比平层户型多40万,可以有更大空间居住。我应该选下跃还是平层?我们加父母一共五口之家。

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  回答:1. 金茂悦属于限竞房,你们是自住需求 ,涨幅能跟上大盘,可以入 。 2. 商住流动性锁死了,能出就出掉吧,及时止损。 3. 下跃有采光和潮湿的问题,居住舒适度较差,要看你们如何使用,能利用上可以入

  提问:- [x] 您好!美丽的房姐!新人首问,我是三元桥凤凰城的一个两居室的业主,预计三年后才有大量需要资金的时候,请问房子是现在把它卖了还是继续持有呢?凤凰城的升值潜力怎样?现在大约十万五一平,我是满五唯一。如果现在决定继续持有,但三年后卖出,现在还出租吗?租金大约每月一万八,谢谢您的回答!好人一生平安! - [ ]

  回答:凤凰城品质高,配套优,唯一的硬伤就是交通,但依然值得持有,不建议现在卖。 是否出租取决于你现在的装修情况,1. 现在的装修非常好,2-3年的出租会对现有装修有损耗影响未来的出租计划,那就别租了。2. 现在装修一般而且租金还不错,也好租不会有空置期,就算最坏的情况用两年的租金翻修一下,高价出掉,现在也值得出租。

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